多くの人が経験していると思いますが、賃貸のアパートやマンションを
引っ越す時に悩みの種となるのが「敷金の返還」です。
畳やカーペット、壁などが薄汚れてきているため、敷金を放棄したり、
大家さんから張り替え代を要求されたりした人も少なくありません。
通常、敷金というのは、賃借人が借りた家屋を賃貸人に返還するまでの
「一切の債権」に対する担保です。
一切の債権の主なものは、未払賃料債権と損害賠償債権の二つです。
そして、損害賠償債権というのは、原状回復義務から発生します。
賃借人は賃借物を賃貸人に返還するまで、善良な管理者としての注意を払って、
その賃借物を保管しなければならない義務を負っています。
これを「善良なる管理者の注意義務」、略して「善管注意義務」と言います。
従って、不注意や間違った使用方法によって賃借物を汚したり壊したりすれば、
義務を怠ったことによる債務不履行となり、賃貸人に対して損害賠償義務を
負うことになります。
この場合は、賃貸人は敷金を修理代にあてることができます。
しかし、損害賠償義務を負うのは、賃借人に責任のあった場合だけです。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復というのは、
「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の範囲を
超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義されています。
つまり、通常の状態で使用していて汚れたり、年数が経ったために
損耗したりした自然損耗に対しては、原状回復義務は無いということです。
従って、賃借人がしなければならない原状回復というのは、
エアコンを外したり、家具を撤去したりすることです。
未払い賃料が無く、過失での損傷が無ければ、敷金の返還は
賃借人の正当な権利です。
